2022年可以说是包河区丰收的一年，今年前三批次中包河区累计成交了19宗涉住地块，面积达到了1279亩，在九区之中可谓是大放光彩。而我们今天所要说的就是四批次中包河区出让的三宗较为特殊的地块，集齐了装配式、租赁房、老旧小区管网提升改造等特殊条件，却必须是一体出让。
包河区bh202228号地块基本信息
地块名称：包河区bh202228号
用地性质：商住混合（商业计容面积不低于10%）
配建保障性租赁住房比例（毛坯）：/
可售住宅蕞高销售均价（元/㎡）：/
1、包河区bh202228号、bh202229号、bh202230号地块按合肥市政府批准的卫岗王卫片区城市更新项目统一规划，本次出让须整体出让、统一报名、统一竞得。
2、竞买人在报名时须提供合肥市城市轨道交通建设办公室关于轨道交通6号线号线徽州大道站与开发项目一体化设计方案的书面认可文件。
包河区bh202229号地块基本信息
地块名称：包河区bh202229号
配建保障性租赁住房比例（毛坯）：/
可售住宅蕞高销售均价（元/㎡）：/
1、包河区bh202228号、bh202229号、bh202230号地块按合肥市政府批准的卫岗王卫片区城市更新项目统一规划，本次出让须整体出让、统一报名、统一竞得。
2、竞买人在报名时须提供合肥市城市轨道交通建设办公室关于轨道交通6号线号线徽州大道站与开发项目一体化设计方案的书面认可文件。
3、竞得人须按照规划条件和批准的规划设计方案要求，同步修建地块二东侧夹衖巷（牧童路-平天湖路，建设标准不低于1600元/平方米）、北侧牧童路（桐城南路-夹衖巷，建设标准不低于1600元/平方米）；同步修建地块二东南角2.26亩公园绿地（以实际测绘面积为准，建设标准不低于450元/㎡）。
4、配建不少于8000平方米租赁住房，剩下住宅用于实物安置。
包河区bh202230号地块基本信息
地块名称：包河区bh202230号
配建保障性租赁住房比例（毛坯）：/
可售住宅蕞高销售均价（元/㎡）：/
1、包河区bh202228号、bh202229号、bh202230号地块按合肥市政府批准的卫岗王卫片区城市更新项目统一规划，本次出让须整体出让、统一报名、统一竞得。
2、竞买人在报名时须提供合肥市城市轨道交通建设办公室关于轨道交通6号线号线徽州大道站与开发项目一体化设计方案的书面认可文件。
本次出让地块是三宗地块整体出让、统一报名、统一竞得，位于包河片区中心，周边被老城中心、政务中心以及骆岗公园等“一核四心”能级高的区域包围，可见这个片区未来发展可期。
我们根据板块特征这将包河区分别了四大板块，高铁、淝河、马鞍山路以及工业园板块，而本次出让的地块就在马鞍山路板块。
高铁板块：泛政务，交通便利（认知度蕞佳）
板块特征：紧邻政务区，邻近骆岗中央公园、高铁南站、汽车南站，区位价值凸显。由于政务区基本完成开发，紧邻的的高铁板块价值崛起，带动价格高升，已逐步成为合肥豪宅板块。
淝河板块：泛主城，交通便利（第二认知板块）
板块特征：葛大店拆迁改造区，快速发展为中档板块，周边人口密集，居住氛围良好，未来板块周边有东部新中心规划加持，价值潜力巨大。
马鞍山路板块：老城中心，配套成熟（第三认知板块）
板块特征：老城区、市中心，配套成熟，已通地铁1号线，交通便捷；但板块基本开发完成，同时也缺乏顶级学区配套加持，因此区域价值再提升潜力较低。
工业园板块：省府门户，产业园区转型（第四认知板块）
板块特征：早期基本无住宅供应，因邻近滨湖，近年受大力开发及滨湖新区的崛起影响，发展加快；定位为省府后花园，向第三产业为主的服务园区转型；目前交通及配套有待完善，客户以市区外溢为主。
根据ai楼市数据显示，近六年包河区年均供应114.7万㎡，成交94.6万㎡，供应成交率为82.5%，平均楼面价为9805元/㎡，供求平衡。
而1-11月累计供应273.3万㎡，成交192.4万㎡，供应成交率为70.4%，楼面价为8433元/㎡，主要是由于11月包河第四批次供应了6宗地块，预计将在12月成交。
根据ai楼市数据显示，近六年包河区住宅市场平均供应85.95万㎡，平均成交84.93万㎡，成交均价18135元/㎡；
而今年1-11月累计供应71.9万㎡，成交了72.8万㎡，成交均价22953元/㎡。11月包河区供应了大量新房源，但成交却未明显增加，导致11月供大于求，不过1-11月整体市场相对比较稳定。
因近期有项目入市的关系，11月包河区的库存有了上扬的势头，截止11月底，包河区住宅库存为35.9万㎡，按照近一年的去化速度来算的线个月。而与其他区域相比，市场表现还相对健康。
根据图示可知，本次出让的三宗地块周边项目的毛坯限价主要在2.0-2.3万元/㎡，而售价则在2.3-2.4万元/㎡，主要有中铁臻庭、旭辉天阜越江来等项目；而二手房项目价格在2.1-2.45万元/㎡，无倒挂现象，三批次的毛坯限价和目前在售的精装项目价差不大，所以精装项目或更有优势，但随着现在土拍政策的改变，未来又将是毛坯房占领新房市场。
按地块起始价97479.87万元计算，地块净利润在10%左右，具有一定的利润空间。
1、包河区在今年合肥土地市场上表现抢眼，在成交大量地块之后的四批次中放缓走势，谋求稳定。
2、包河区住宅市场在合肥九区中相对健康，库存去化周期不超过半年。
3、本次出让的地块位置绝佳，但条件相对较为严苛。
4、马鞍山板块市场价格相对稳定，二手房无倒挂，未来在售项目将由精装房向毛坯房过渡。
总而言之，今年包河市场土地市场较为火热，新房市场相对健康，库存去化仍在合理范围之内，
本次出让地块虽位置不错，但条件严苛，涉及城市更新项目，要求较高，或将由一些实力房企获得。
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